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商铺的价值,为什么真实的收益率,才更靠谱?

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发表于 2019-9-7 16:03:56 | 显示全部楼层 |
商铺的价值,在于它的收益率,当然也有金融价值;商铺的价格就是开发商卖给你的价格,杨浦商铺出售购买价格和价值之间,一定有一个差距,这个差距就是买了以后,到底值不值,值与不值之间的差距,就一个词,收益率,当然金融价值,一般的投资者涉及不到,就不多说了;
  商铺的价格底层构建,和住宅价格的底层构建是完全不同的两个概念,商铺关注的点,只有商业价值,对于投资者来讲只关注收益率是多少,说白了就是能不能赚钱,租户做生意能不能赚钱,就这么简单,而住宅的底层构建,是居住,居住的同时还有附加值,户口,学区,身份等等,当然只要是房子,也具备一定的金融属性,说到金融属性,直接就把小产权房抛弃了,因为它不具备,一般的购房者也涉及不到太多的金融价值,这里就不多讲了,只谈收益率;
  商铺的价格和价值之间,本应该是相互统一的,现在看,是相互对立的,理想的收益和现实的收益之间对立,开发商销售价格和现实商铺价值之间的对立,都体现在哪些方面呢?
  产权商铺,告诉你收益率是8%以上,周边商铺的收益率不足4%的结果,你知道未来是什么结果吗,这就是理想的收益率和现实收益之间的不统一,未来就变得很尴尬了,开发商卖给你上铺的价格,再转换为收益率,一计算,往往也是很尴尬的,收益率超过4%的商铺都是凤毛菱角,于是买商铺的业主,多数是对赌模式,赌的是未来的收益率,哪些商铺未来的收益率会更高一些呢?
  第一:真实的收益率,才是最重要的,为什么呢?
  有一个朋友买了一套法拍房,以极低的价格拿到的,2年后收益率就可以做到8%以上,他做到如此高的收益率,只有一个手段,那就是在相同收益的区域或者情况下,如何拿到总价比较低的房子,收益率就变高了,一般购买商铺,收益率能够达到5%就是好商铺,非常值得投资的商铺,商铺的真实收益率,特别是新商铺,一般都在4%以内,因为资金成本,也要计算进去;
  之前告诉过很多朋友,普通人不建议碰商铺,就是因为收益率太低,关键二次出手,没人接盘,要想卖出去,必定割肉;
  上面讲了,买产权商铺收益率不靠谱,买社区商铺收益率比较低,又说了普通人不建议碰商铺,是不是商铺就没有投资价值了,这个不见得,关键是现在商铺供大于求,加上互联网的到来,把能够标准化的产品都能在网上进行了,那么线下商铺,就变得尴尬了!
  就得去经营商业捡漏的行业,体验类的服务比较强的行业,才能支撑起商铺的运营,有场景需求,类似于特色饭店,影院,儿童乐园,美容美发,健身,培训等等这些行业,这些行业貌似在写字楼,二三四五层的商铺,社区内的商铺都能进行,一楼商铺的就变得尴尬了,而且一楼因为方便,因为有强大的门头,价格非常贵,不论是销售价格还是租金,都是如此
  买商铺,一定要计算真实的收益率,收益率越高的商铺,就是总价越底,租金越高的商铺,才值得投资;
  第二:商铺价格和价值,要知道用什么来衡量?
  很多业主都知道,看商圈,看周边业主有多少,甚至更详细的就是,有钱的业主有多少,消费能力如何,未来城市规划,都做得很详细,意思就是支撑自己投资的商铺,未来收益一定可观,不论是租金收益,还是增值收益都不错;
  这里忽略了两件事,一定要搞清楚才可以;
  第一件事就是要计算好,投资商铺的资金成本,要不要按揭,按揭多少年,利息是多少,也要算进收益率,不要小看利息,可以拉低两个收益率的百分点是很正常的,这样回收成本时间,至少多了5年以上,具体的帐自己去算好了;
  第二件事就是租给谁,做什么行业,谁来经营,一把经营的好手,可以把生意带的风生水起,诚信,资金实力,做事风格,操盘能力,营销能力等等,都会决定经营者的思路和赚钱能力,租户能赚钱你才好涨房租,否则怎么狠心下手涨房租,还有就是经营方向,你租给了卖五金工具的和租给开饭店的,或者租给开超市的,每一个行业,他们的收益情况是不一样的,选择行业,设计行业经营,是买商铺的时候,就要规划好的,这些工作一般的商铺投资者,不是没有思考的;
  而以上这两件事,是决定一个商铺未来价值的核心,往往被忽略了;
  决定一个商铺价格和价值之间的区别,往往就是不经意的几个小秘诀,掌握之后才能够,快乐的坐享收益;

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